Após pico de crescimento em 2009, preços para venda se estabilizam e caem na locação.
Líder brasileiro no quesito valorização do metro quadrado, entre as nove maiores cidades do país - com preço médio de R$ 9.534 para venda e R$ 42 para locação -, o Rio de Janeiro apresenta os primeiros sinais de mudança do mercado imobiliário.
Após boom nos últimos quatro anos, o cenário é de desaceleração dos preços, com tendência ao equilíbrio, e de queda nos valores dos aluguéis. A variação de preços para locação no Rio de Janeiro, teve, em agosto, seu primeiro revés, após três anos de altas contínuas. Índice produzido pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da USP (Fipe) com o site especializado Zap, o FipeZap, aponta queda de 0,1% na inflação do aluguel entre julho e agosto.
"Em termos de magnitude, há uma retração pouco expressiva, mas chama a atenção porque é a primeira vez em mais de três anos que há uma queda nos aluguéis. E isso revela a mudança na situação do país, com uma inflação maior e o poder aquisitivo da população mais comprometido", avalia o coordenador do FipeZap, Eduardo Zylberstajn.
Mesmo o preço de venda do imóvel pronto, na capital fluminense, apresentou, no mês passado, a primeira desaceleração desde abril. A inflação em 12 meses saiu de 15,4% em julho para 15,3% em agosto. A avaliação de especialistas é que, após anos consecutivos de valorização, a bolha imobiliária no Rio chegou ao limite.
"Parece que estamos entrando em uma fase nova no mercado imobiliário. O aumento nos preços vem perdendo o fôlego, apesar de continuarem altos no Rio.", ressalta Zylberstajn.
O cenário difere do período de julho de 2009, momento de maior valorização, a julho de 2013, quando a inflação do imóvel para venda no Rio, em 12 meses, chegou a avançar 161,72%. Em 2012, a capital fluminense desbancou Brasília, jogando a capital federal para a segunda posição no ranking de preço para venda, com o valor médio do metro quadrado em R$ 8.486 em julho deste ano.
Em São Paulo, a terceira das capitais a apresentar maior valorização do imóvel, com o metro quadrado médio negociado a R$ 7.451, a inflação, no mesmo período, foi de 110%.
Já o aluguel no Rio avançou 103,9% no acumulado dos quatro anos, frente a 50,3% em São Paulo. Para o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-Rio), Leonardo Schneider, a atração de eventos internacionais, como a Jornada Mundial da Juventude (JMJ), a Copa do Mundo e os Jogos Olímpicos, fizeram com que o Rio "ficasse na moda".
"A cidade ganhou mais investimentos públicos e privados em logística e mais visibilidade externa. Além disso, o Brasil fez um dever de casa razoável e não foi tão atingido pela crise de 2008 quantos os países lá fora, o que fez com que atraíssemos mais empresas. Tudo isso aqueceu omercado imobiliário e o Rio, por tradicionalmente representar o país, foi o carro-chefe", analisa.
Dados da Junta Comercial do Rio comprovam a maior capacidade de atração de investimento da capital fluminense em comparação com outras cidades brasileiras. De 2009 a 2013, o saldo entre abertura e fechamento de empresas na cidade foi positivo, com a entrada de 73 mil. O resultado foi 30% melhor do que o registrado nos quatro anos anteriores, quando foram abertas ao todo 52 mil empreendimentos.
Para o secretário estadual de Desenvolvimento do Rio de Janeiro, Julio Bueno, o novo ciclo econômico do estado, com a atração de empresas dos ramos de petróleo, cosméticos e automotivo, ajuda a explicar os impactos sobre o mercado imobiliário. "Atraímos mais estrangeiros para morar do que São Paulo, mesmo tendo um terço da economia deles", afirma.
Mas não foi só a vinda de capital externo que dinamizou o mercado imobiliário carioca. A maior oferta de crédito, com a entrada de mais bancos no financiamento imobiliário, o programa Minha Casa, Minha Vida e o consequente subsídio para a aquisição da casa própria pelas classes C e D - além da política de segurança no Rio de Janeiro, com as Unidades de Polícia Pacificadoras (UPPs) - contribuíram para que o metro quadrado na capital batesse recordes, de acordo com Schneider.
No entanto, para o Secovi-Rio, a fase de picos de crescimento já passou. A avaliação é que a inflação dos imóveis já está se acomodando em uma variação mensal de 0,75% a 1,5%, embora a tendência é que os preços se mantenham elevados até 2016.
"Há ainda um baixo aproveitamento no Brasil de crédito imobiliário. Além disso, o Rio tem muitos investimentos que vão mexer com o mercado, como o metrô até a Barra e o Porto Maravilha. Com crédito na praça, as construtoras têm muito a pedalar", aposta Schneider.
Para o professor da Escola de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV-SP) Samy Dana, o cenário não é de otimismo. Segundo ele, "há uma bolha instalada, que vai estourar, seja de forma bruta ou lenta".
Em sua avaliação,"os preços estão ridículos de altos e o mercado vem dando sinais de desaquecimento. As construtoras estão aumentando os descontos para fixar os clientes e, com a oferta em alta, o preço do aluguel acaba caindo. O mercado está se ajustando".
O presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-Rio), Manoel Maia, afirma, contudo, que não há clima para pânico. " Podemos ter uma desaceleração, mas não quer dizer que o mercado vá retrair", aposta.
Imóvel como investimento não é boa aposta
A valorização do câmbio e as altas da taxa básica de juros (Selic) vêm fazendo com que o mercado imobiliário perca espaço como opção para investimento seguro, rentável e de longo prazo. Para especialistas do setor, quem ainda vê compra, venda ou aluguel de um imóvel como forma de fazer dinheiro, está perdendo tempo e capital.
"É óbvio que o mercado financeiro começa a ficar interessante não só por causa dos juros altos, mas porque os imóveis estão caros e os preços já apresentam uma tendência de correção. Houve momentos de euforia no setor, mas a estabilização ou queda está mais perto do que se pensava", avalia o administrador de investimentos Fábio Colombo.
De acordo com o especialista, os preços dos imóveis atingiram o pico nas principais capitais do país há algum tempo. No entanto, agora, devido à alta oferta, o comprador está mais seletivo. Com isso, o investidor acaba sendo pressionado a reduzir o valor do bem para ter alguma liquidez.
"O dólar já subiu bastante. Logo, entrar agora, depois da alta, é um erro, apesar de ser visto como tentador para muitos. Quem tem dinheiro para investir, deve aplicar de 10% a 15% em ativos diversificados, em ouro ou - melhor ainda - em títulos públicos do Tesouro Nacional", orienta Colombo.
De acordo com o administrador e investimentos, como são papéis longos e que rendem de acordo com a inflação (IPCA) mais Selic, são uma boa opção para o investidor conservador, com ganho de até 5,5% ao ano.
Fonte: Brasil Econômico
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