O mercado imobiliário japonês, que esteve congelado por muito tempo, voltou a aquecer o suficiente para Toshiko Oguchi vender seu apartamento, um sinal alentador de uma possível recuperação econômica depois de vinte anos de estagnação.
A professora de japonês de 60 e poucos anos morou no apartamento de três quartos, num bairro chique de Tóquio por mais de 30 anos. O imóvel, segundo ela, havia ficado grande demais para sua idade, mas Oguchi se sentia de mãos atadas diante da queda de 65% no valor dos imóveis entre 1991 e 2013.
Em meados do ano passado, no entanto, anúncios de corretores de imóveis começaram a se acumular em sua caixa de e-mails. Animada, Oguchi colocou o apartamento no mercado no fim de setembro e o vendeu em uma semana por um preço aparentemente milagroso — cerca de 30% a mais do que pagou.
Em poucas semanas, dois vizinhos também venderam seus apartamentos. "Nunca vi nada parecido", diz Oguchi.
Economistas dizem que a recuperação do mercado imobiliário pode ajudar a reverter o trauma sofrido pelos consumidores japoneses, depois de anos de queda dos preços. A chamada mentalidade deflacionária do Japão, caracterizada por um pessimismo profundo sobre o futuro, criou o hábito de economizar o máximo possível, ter cautela e evitar gastos e riscos.
A convicção de que os tempos difíceis vão continuar indeterminadamente tem prejudicado a economia japonesa. Em vez de gastar, os desconfiados consumidores do Japão economizam e depositam dinheiro no banco a uma taxa quatro vezes maior que a dos Estados Unidos.
A cautela é justificada. Os preços dos imóveis caíram por quase 25 anos e eliminaram cerca de US$ 9,3 trilhões em patrimônio nacional ao longo da pior queda no preço de ativos do Japão, entre 1990 e 2002, segundo o Instituto de Pesquisas Nomura.
Mas as evidências de uma recuperação são animadoras. A média dos preços de venda de apartamentos novos em Tóquio está se aproximando de seu maior nível anual desde 1992, segundo o Real Estate Economic Institute Co. Um apartamento de três quartos de cerca de 120 metros quadrados, por exemplo, foi vendido por US$ 1,7 milhão no segundo semestre do ano passado no popular bairro de Shinjuku, em Tóquio.
As vendas de novos apartamentos na capital japonesa cresceram 31% entre maio e dezembro do ano passado, comparado ao mesmo período em 2012.
Os preços de revenda estão crescendo num ritmo mais lento. O índice de preços de imóveis da Bolsa de Tóquio subiu 3,3% em outubro em relação a um ano antes, mas ainda está 11% abaixo do pico atingido antes da crise de 2007 e 59% abaixo dos preços de junho de 1993, quando o índice foi criado.
As vendas de apartamentos existentes na área de Tóquio cresceram 17% entre maio e setembro do ano passado, comparado ao mesmo período de 2012, de acordo com a Rede de Informações sobre o Setor Imobiliário para o Japão Ocidental, que acompanha as vendas.
A crescente confiança no mercado imobiliário surgiu depois que o primeiro-ministro Shinzo Abe, que tomou posse há um ano prometendo acabar com os 20 anos de queda de preços, passou a adotar políticas agressivas de flexibilização monetária e gastos governamentais.
O Japão está entre os países desenvolvidos que mais cresceu no primeiro semestre de 2013, com sua economia se expandindo a um ritmo anualizado de cerca de 4%, embora esse crescimento tenha desacelerado nos últimos meses. O mercado de ações também se beneficiou desse cenário, com o Índice Nikkei ganhando 57% no ano passado.
Um relatório do Banco do Japão divulgado na semana passada mostra que a recuperação pode ser vista em todas as economias regionais do país.
Ainda há um longo caminho pela frente. A queda dos preços de imóveis no Japão foi tão acentuada que os preços médios ainda permanecem 71% abaixo de seu pico em 1991. Cerca de 25% da população nunca viu uma alta sustentada maior que a vista em um breve período entre 2005 e 2008. E os preços dos terrenos ainda estão em queda.
Mas uma pesquisa do governo em grandes áreas urbanas mostra aumento de preços em mais de 65% das áreas monitoradas em meados do ano passado.
Economistas dizem que a alta dos imóveis em bairros de grande demanda pode desencadear um ciclo positivo de compra de imóveis e valorização de terrenos, estimulando o crescimento do patrimônio e do consumo. "Não se pode contornar a mentalidade deflacionária até os preços dos imóveis pararem de cair", diz Yuichiro Kawaguchi, professor de finanças ligadas ao setor imobiliário da Universidade Waseda.
O mercado ainda está longe de ser considerado robusto. Mais de 80% das 1.038 pessoas que venderam imóveis para comprar outros na região de Tóquio entre abril de 2012 e março de 2013 perderam dinheiro com o negócio, de acordo com uma pesquisa realizada em junho pela Associação de Agentes Imobiliários do Japão.
Mas os custos de financiamento permanecem baixos, com as hipotecas de 20 e 30 anos oferecidas a taxas de juros entre 1,8% e 2,5% ao ano. As hipotecas de dez anos estão com taxas inferiores a 1,5%, embora devam subir com a a inflação à medida que a economia melhora.
A construção de novas casas cresceu por 15 meses consecutivos, o período mais longo desde o início dos anos 90. Muitas regiões que têm apresentado maior demanda no Japão estão na área central de Tóquio, perto dos centros financeiros. A Nomura Real Estate Development Co., por exemplo, vendeu 306 apartamentos na área de Shinjuku no fim de 2013, com um preço médio de US$ 660.000 para apartamentos de até 74 metros quadrados.
Agentes imobiliários de Tóquio dizem que a alta tem sido alimentada em parte por interessados em comprar casas construídas recentemente — sujeitas a um imposto sobre a venda — antes que esse imposto suba de 5% a 8% em abril. Alguns economistas temem que esse aumento possa desacelerar as vendas.
Takashi Okamura, gerente da corretora de imóveis Tokyu Livable Inc., diz que o número de transações em sua firma aumentou 32% de abril a setembro do ano passado, em comparação com 2012. Mas há no ar o medo de outro colapso, semelhante ao que se seguiu à crise financeira de 2008 e o terremoto de 2011. "O número de clientes está crescendo, e estamos tão ocupados que não podemos nem ter dias de folga", diz. Ainda assim, num reflexo da mentalidade deflacionária de seu país, Okamura acrescenta: "a recuperação não é forte o suficiente para ficar animado."
Fonte: The Wall Street Journal
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